2021-09-03 14:56  其它文章 文章来源:微信公众号: 财主的阵地
2021年8月31日下午,国务院新闻办公室举行了名为“努力实现全体人民住有所居”的新闻发布会,住房和城乡建设部的部长和两位副部长介绍了有关情况,并答记者问。
 
在发布会上,住房和城乡建设部部长王蒙徽表示:
中国的住房发展,取得巨大成就,建成了世界上最大的住房保障体系。2019年,城镇居民人均住房建筑面积达到39.8平方米,而农村居民人均住房建筑面积达到48.9平方米,我们加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系,累计建设各类保障性住房和棚改安置住房8000多万套,帮助2亿多困难群众改善住房条件……
 
可惜的是,我们很多部门在汇报的时候,往往是成绩极其巨大,但硬数据模糊或缺失。
 
可以想象,要想实现“全体人民住有所居”,你至少得知道,多少人住在自己的房子里,又有多少人是没有房子而选择租房子住的,那肯定要涉及到“住房自有率(Home Ownership Rate)”这个概念。
 

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根据国际通行的定义,住房自有率的意思,就是在自有产权住房的家庭户数占整个社会家庭户数的比例——要说的是,这个数据在国际上并不是什么冷僻数据,而是很多国家都会定期公布的正常经济数据,特别是欧洲和北美。
 
根据各国公布的数据,当今世界上住房自有率最高和最低的15个国家分别如下。
 
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经过中国这么多年的城市房价大涨,很多人可能会有一种错觉,认为只有中国人爱买房,而外国人并不爱买房。
 
这当然是错误的,这个世界上只有买不起房的人,没有不爱买房的人——拥有自己的住房,就意味着拥有稳定的住所,这是世界上绝大多数人都需要的生活。
 
有鉴于此,有人可能又会简单认为,高住房自有率的国家都是因为房价低,而低住房自有率的国家都是因为房价太高,大家买不起。
 
这个看法当然也是错的。
 
绝大多数高住房自有率国家,房价相比其居民收入并不低,甚至可以说偏高;低住房自有率的国家或地区,固然有房价相比收入较高的如香港、韩国等,但也有很多国家的房价相比其民众收入并不高,如德国、日本、美国等。
 
那么住房自有率高低,到底和什么有关呢?
 
(一)高住房自有率国家
 
如果对历史和政治变动有所了解的话,你会发现,住房自有率最高的15个国家,除了挪威和新加坡之外,全部都是前苏联、前南斯拉夫及东欧国家。
 
以罗马尼亚为例,最近30年来,罗马尼亚差不多一直都是世界上住房自有率最高的国家,而之所以该国能拥有如此高的住房自有率,源自于苏联解体时大规模的住房私有化。
 
1990年的时候,罗马尼亚政府还拥有全国70%的公寓所有权。当1991年罗马尼亚政府开始大规模私有化的时候,为了让民众买得起房子,1套房子价格仅售10万旧列伊(Leu,罗马尼亚货币,本意为“狮子”)。苏东剧变之后,东欧各国汇率下跌,这个价格也就是一台彩电的价格,所以,很快地,几乎每个罗马尼亚家庭都买了自己的房子。
 
几乎每个家庭都是自有住房,这逐渐在罗马尼亚民众心目中形成了一个观念:
任何人,有一套自己的房子是理所当然的事情。
 
这种社会观念,反过来决定了罗马尼亚的房地产商业化之路。包括政府、企业和民众在内,大家都想着怎样让每个人都拥有自己的房子。政府与金融系统不断提供低利率、长期限的购房贷款,房地产开发商不断设计更容易支付、更方便购买的住房解决方案,有居住需求的年轻人也受到整个社会观念的影响:一定要买自己的房子!
 
罗马尼亚的住房自有率,就这样一直保持世界第一。
 
但是,需要说明的是,虽然住房自有率很高,但大多数罗马尼亚人的居住条件并不怎么样,很大一部分罗马尼亚的房子处于年久失修的状态,防震差,结构设计和供暖系统都有问题。早的私有化政策,导致了大多数罗马尼亚城市的房产都掌握在老一辈人手中,而大城市房价和房租都很贵,租房子也很不方便,年轻人很难在大城市居住和立足。为拥有“自己的房子”,很多年轻人不得不到老破小的小区购买房屋……
 
这种结果,让罗马尼亚年轻人不愿意生孩子,很多人甚至选择逃离罗马尼亚,这导致了罗马尼亚陷入了几十年的人口负增长。很多人都关注日本、德国、俄罗斯的人口问题,实际上,罗马尼亚才是全世界人口负增长最严重的国家!
 
20年前,罗马尼亚有2200万人口,现在只有1900万!
 
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其他东欧国家,包括俄罗斯,住房自有率为什么这么高,原因基本都与罗马尼亚类似。
 
新加坡和挪威不是东欧国家,但其高住房自有率,也是一种政府规定所沿袭下来的“习惯”,加上相比房价,民众收入非常之高,高住房自有率是一种自然而言的结果。
 
这里着重说一下新加坡,因为新加坡的房地产政策对我国有很大借鉴意义。
 
1965年,新加坡被迫从马来西亚联邦独立(时任马来西亚首相东姑阿拉曼称之为“逐出”),因为地域狭小而且也没什么资源,而且从饮用水到食物供应,都受制于邻国马来西亚,小小的新加坡岛处于风雨飘摇之中,不少马来族、印度裔、华人为了避免未来可能的祸乱,开始考虑移民他国。
 
为了增加民众的国家认同感,留住各族居民,时任新加坡政府开始实施著名的“居者有其屋”计划,以“恒产”换“恒心”。
 
“居者有其屋”的核心,是“组屋”政策。
 
所谓“组屋”,是由新加坡建屋发展局承担建筑的公共房屋,建成之后,以很便宜的价格卖给普通新加坡人,最初规定月收入在1500新元以下者才可申请购买,1980年代提高到2500新元,后来又提高到3500新元……随着新加坡经济发展和人们收入的提高,这其实意味着,几乎所有新加坡人都可以申请购买组屋。
 
例如,2020年的新加坡,总人口仅569万,不到北京的1/4,但其人均GDP高达6万美元,是中国的6倍。90%以上的新加坡成年人,都拥有自己的住房,绝大部分都是组屋。
 
根据建屋发展局的规定,只有新加坡公民才有资格购买新组屋,而永久居民则只可以在二手转卖市场上购入组屋。新购入组屋的公民,必须在住满五年后才可转卖,而一个完整的家庭只能同时拥有一座政府组屋。
 
根据家庭大小不同,组屋有一房式、两房式……六房式,保证所有新加坡人正常的住宿需求。另外,为了避免组屋随着岁月流逝日渐破败,政府对年久组屋的维修非常到位,基本上保证5年一小修(外立面和室外地面),10年一大修(增加面积或改善功能),普通人居住在组屋非常舒适方便。
 
对了,如果单身人士想要购买组屋,建屋发展局有非常多苛刻的限制,这或许可算作新加坡版的“单身税”。
 
组屋政策实施多年之后,绝大部分新加坡人都已经住得很舒适,但还是有一部分低收入人群就是买不起房,或单身人士受限无法买房,那怎么办呢?
 
于是,新加坡政府近年来开始大量兴建人民组屋,但人民组屋的拥有权是政府,普通人只是以租借的方式居住,每个月必须给政府缴纳少量的房租。
 
当然,除了组屋和人民组屋之外,新加坡市场上也有大量的商品房,这些房子可以自由买卖,但其价格要比组屋高出很多,主要是供新加坡的高收入阶层以及外籍人士居住。
 
从以上分析中大家可以看出,高住房自有率的核心,就是政府的规定,逐渐在民众那里变成“习惯”,这种习惯会形成一种观念,然后基本形成“居者有其屋”的结果。
 
(二)低住房自有率国家
 
部分低住房拥有率的国家或地区,确实是因为房价太贵,例如香港、韩国这两个地方。大家都应该已经听说过其房价相比年轻人收入之离谱,而中国大城市房价为什么这么贵,大家也都知道,我们是照搬了香港的模式。
 
除了房价太贵的原因之外,我们可以谈谈瑞士模式——统计数据显示,在瑞士的主要城市如日内瓦、洛桑、苏黎世,90%的居民,都选择了租房子住。
 
瑞士是主要经济体中人均收入最高的国家,2020年人均GDP为8.7万美元,即便日内瓦、苏黎世和洛桑的房价确实很高(绝对值与北京上海接近),但相比普通瑞士人的收入,肯定还是买得起,这些城市的绝大多数居民选择租房而非买房,肯定不是因为房价太高,真实的原因在于:瑞士租房确实比买房划算,没有房子的瑞士人,也不会受到社会压力。
 
瑞士法律明显偏向于租客,比如说,房客如果在签约后发现房租明显高于往年及周边,可以在30天内向法院提出申请调低房租,如果房东终止租房合同,承租人可以出于困难的原因要求延长租约,住宅最多可以延租4年,租客还可以自由进行装修等等……
 
对租客很好,其实就意味着对房东很不友好。
 
在瑞士,如果想靠房租获得收益,本身收益就很一般,然后房产税、净财富税、州所得税、联邦所得税,几样加在一起,最高可以达到年租金收益的55%,更不用说房东还有责任定期翻新建筑外墙和附属公共空间,以及一个功能性核掩体的费用……
 
德国,是另外一个例子。
 
1970-2015年,德国的新建住房名义价格指数增加90%,扣除通胀后实际价格下跌11.3%,全球主要经济体普遍都经历过房地产泡沫的形成以及破灭,比如1991年的日本房地产泡沫、1997年的东南亚危机、2008年的美国次贷危机等,英国、法国、西班牙、爱尔兰等国也都出现过明显的房地产泡沫,而唯独德国没有出现过严重的房地产泡沫。
 
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实际上,过去50年间,德国的城市房价,相比德国居民的收入,下跌了60%,现在德国人比任何时候都更容易买得起自己的房子,但德国的住房自有率却一直维持在50%左右的水平。
 
要知道,德国可是欧洲最强大的经济体,欧盟最核心成员国之一,属于发达国家的行列,而德国的高端制造也是响彻国际,这么低的房价,实在说不去过啊!
 
原因在于,自1970年代迄今,德国政府始终把房地产看作是社会福利体系的一部分,长期在社会上真正实施“房住不炒”的房地产政策。
 
德国房子供给充足,除房地产开发商开发建造满足社会各阶层需求的商品房之外,政府大力推动廉价房以及福利房建设,根据家庭人口、收入、房租给予居民房租补贴,确保每个家庭都有足够的租房支付能力——在1978年,德国已经户均1.2套住房,直到今天,86%的德国人可以享受不同额度的租房补贴,在这种情况下,德国人完全不用担心没有房子可以住。
 
更让租房者放心的是,通过法律约束,房租会保持在合理稳定的范围内,完全不用担心下个月租金会大涨。《住房租赁法》规定房租涨幅不能超过合理租金的20%,否则房东就构成违法行为,房客可以向法庭起诉;如果超过50%,就构成犯罪。
 
《民法》还规定,出租者无权将租户赶走,租房合同签订之后,房主不能随意收回住房,更不能任意涨价。租赁合同可以签订三年、五年、十年甚至无期限,即使物价出现快速增长,也不能更改合同、要求租房者增加租金,除非合同中有明确的约定。而且,一旦出现房屋需要修缮的情况,费用由房主承担。
 
保障租客权利的同时,对那些想靠炒房和房租生活的房东,德国也一点儿不客气。对房子的投机炒作,或者开发商获取暴利,政府直接会征收高额税收:在住房交易中,若未满10年出售,需缴纳25%的资本利得税;开发商制定的房价超过合理房价的20%,购房者就可以向法庭起诉;如果超过50%,就定性为“获取暴利”,开发商将面临高额罚款和最高三年徒刑的严厉惩罚。
 
另一方面,土地私有制之下,对于居民自建住房,德国政府从法律层面予以支持。除了缴纳极少的土地交易税外,不需要额外缴纳房产税和其他税费,而且,地方政府也会特意把土地分块形式拍卖给无房或多子女的家庭,价格比从私人购买更为经济,买到土地后,居民可以通过和建筑商洽谈,建起完全属于自己的住房。
 
另外,德国是联邦制国家,政府不可能选择将房地产经济作为“支柱产业”,也无法做到集中发展某些“核心城市”,所以也就无法把全国、全地区的资源集中到某一两个城市身上,从而让一两个城市获得超常规发展,造成更大的区域经济不平衡,让各城市的“住房自有率”出现巨大差异。
 
所以,从1970年到2015年,持续45年的“房住不炒”政策,让德国的房价持续保持在居民收入可负担得起的水平,再加上德国在租客权利保护方面下了大功夫,德国的住房自有率,于是一直都在世界上维持低位。
 
除了瑞士、德国之外,美国、日本现阶段房价相比其居民收入并不高,也都有这种特征。
 
(三)中国是个什么情况?
 
从罗马尼亚、新加坡、香港、瑞士、德国的例子可以清晰看出,住房自有率的高低,大多数情况下与房价高低关系不大。
 
作为一种最典型的“不可贸易资产”,各国的住房自有率的高低,很大程度上完全取决于政府对待房子的态度,以及由政府的法规所延伸出来的观念、习惯和企业做法。
 
大家不妨猜一猜,我们中国的自有住房率有多高?
 
权威而定期公布的调查数据是没有的,不过,一些调查机构曾给出过笼统的数据。
 
2012年的时候,西南财经大学和中国人民银行共同发布了一份《中国家庭金融调查报告》,报告称目前中国自有住房拥有率高达89.68%,远超世界60%左右的水平(美国为65%,英国为70%,日本为60%),处于世界前列。
 
此后不久,浙江大学不动产投资研究中心、清华大学媒介调查实验室与《小康》杂志,联合发布了一份中国40个城市的住房拥有率报告,其中涉及4个一线城市、2个直辖市、26个省会城市和8个重点城市。
 
根据这份调查,在40个城市的住房拥有率排名中,长沙位居榜首,而广州、北京、深圳和上海四个一线城市排名最后四位,其中,北京以70.7%的比率排名倒数第三。重庆以80.2%排名11位。而其余调查城市的居民拥有住房比率均在70%至80%之间。
 
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这份数据,整体上与各大城市居民的切身感受比较接近。
 
最新的一份调查数据,是2020年中国人民银行调查统计司的城镇居民家庭资产负债报告,结果显示:
城镇居民家庭住房拥有率为96%,有一套住房的家庭占比为58.4%,有两套住房的占比为31.0%,有三套及以上住房的占比为10.5%,户均拥有住房1.5套。
 
按照这份调查数据,中国是世界上自有住房率最高的国家,城镇居民户均1.5套住房,农村居民也住得比城市居民更宽敞,“全体人民住有所居”,我们其实早已实现了,根本不用额外再开这个新闻发布会了。
 
这些相关数据公布之后,有人说,中国人民银行的这份调查报告,很大概率上是“自有住房居民”调查报告——其实是不用的,所谓“国际通行指标”,如果不符合“中国特色”,那只需要悄悄换一下概念就行了。
 
根据恒大研究院副院长夏磊的说法,国际住房自有率的计算方式,是居住在自有产权的家庭户数/全部家庭户数,而中国,则是按照自有(私有)住宅建筑面积/实有住宅建筑面积计算。也就是说,只要房子建好了卖出去(甚至没建好,预售的也算),就算是“自有住房”了。与国际上的那个数据相比较,一是中国按建筑面积算,二是把所有本地无房但在外地(比方在农村老家有房子)的也全部纳入计算,中国的住房自有率可不一下子就上去了吗?
 
不过,客观诚实地说,因为传统习惯,再加上中国城市基本都将住房与户籍管理挂钩,按照国际通行算法,中国的真实住房自有率应该也不会太低。可惜的是,一直没有权威机构连续调查并定期公布,所以我们也不知道这个数据是多少,根据有人估计,大约70%左右。
 
要是这样的话,“全体人民住有所居”,显然还有很大的努力空间。
 
(四)该如何实施“全体人民住有所居”?
 
中国作为一个超大型国家,无论人口规模还是经济发展特征,还有地域的广博性和复杂性,都不是香港、新加坡、瑞士,甚至是罗马尼亚和德国这种国家可比,所以中国的“住有所居”,肯定和以上国家都不一样。
 
从1998年到2017年,整体而言,中国刻意挑选了“香港模式”进行学习,由此导致了如今的大城市超高房价。但正如住建部部长在新闻发布会上的讲话指出,中国也在保障房方面做了大量的努力,再加上强制将房地产和户籍制度绑定,结婚生子求学,都得跟这个挂钩,由此造成的结果是——虽然中国目前大城市的房价超高,但中国的住房自有率也并不低。
 
也就是说,从住房自有率数据和结果上看,现在中国变成了一个香港和罗马尼亚的混合物,房价完全与最发达国家接轨,住房自有率上看起来却像转轨国家,真正手握大量房产,基本都是老一代的那些与政府有关的而占到分房、买房红利的人,还有就是一大批炒房者和嗅到时代脉搏的聪明人。
 
这当然不是国家所追求的目标。
要知道,我们的目标是“共同富裕”,“全体人民住有所居”,只是共同富裕的一个体现而已。
 
根据央行对城镇居民资产负债情况的调查,当前中国城镇居民,户均1.5套住房,从房子的供应端来说,中国住房整体紧缺的时代显然已经成为过去时。接下来,真正实施“房住不炒”政策,让供应和需求更好地匹配,才是我们的选择。
 
实际上,就在前天的新闻发布会上,住建部副部长倪虹提了一个说法:
“建立人、房、地、钱四位一体的联动新机制,因城施策,因地制宜,坚持从实际出发,不搞‘一刀切’。同时,建立了监测预警和评价考核新机制,常态化开展月度监测、季度评价、年度考核,加强房地产市场监管,整治房地产市场秩序。”
 
这其实就是对2017年以来,中国房地产调控手段的总结:
 
人——更准确地识别合理购房群体和租房群体的需求,放宽户籍标准,同时堵住各种假离婚、假人才、假小微企业贷款等口子;
房——除社会上的商品房之外,增加保障住房供给,明确限购套数,提高二套、三套的购买门槛,限价、限购、限售等;
地——对于土地拍卖价格进行管控,稳定面粉价格,人口净流入较多的城市加大土地供给;
钱——这包含了两层意思,一是对房地产开发商的信贷进行甄别和严控,而是对购房者贷款进行差别化管理。
 
如果观察具体的要求,大家可能会发现,中国目前在实施、以及将来有可能会实施的房地产政策,在新加坡和德国的房地产发展模式里都出现过,只不过换了一个马甲。
 
例如,增加保障住房供给,管控土地拍卖价格,对购房者进行甄别,提高二套以上购买门槛,就是在向新加坡的组屋学习,而对房地产开发商的信贷进行甄别和严控,同时对二手房交易收取更重的税收,鼓励购买新房,在大城市开展公租房、共有产权房试点,其实就是向德国学习,打击房地产市场投机,努力完善租房市场……
 
在前天的新闻发布会上,住建部还特意提到了解决年轻人住房困难问题的“五项制度,六项政策”,强调了保障性租赁住房建设:
“建筑面积一般不超过70平米的小户型为主,租金低于同地段、同品质的市场租赁住房租金,就是小户型、低租金”……“赋予城市人民政府更多的自主权,可以利用农村集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋等来建设,采取新建、改建、改造、租赁补贴等多种方式、多种渠道筹集房源”。
 
因为中国区域经济发展的巨大不平衡性,所谓的“因城施策,因地制宜”,说白了,就是明确告诉大家,中国接下来房地产政策,将根据针对不同收入人群,实施如下两种模式:
 
1)人口持续流入、住房紧张的一线和二线城市,尽量按照德国模式,加强租赁市场建设,加快保障性租赁住房建设,保障租房权利,以补助租房者为主;
2)除一线城市和二线城市之外,实施新加坡组屋模式,政策以帮助大多数居民拥有自己的住房为目标,尽量提高住房自有率,以此体现中国制度的“优越性”。
 
所以,当前以及未来相当长一段时期内中国房地产政策的导向,大概率会是香港+新加坡+德国的模式。
  
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