2021-07-13 15:10  经济军事 文章来源:微信公众号:九边

上次写了一篇文章讲1994年的改革,很多小伙伴说没写完,这次我尝试补充一下,本文的内容其实算不上啥经济学,更类似“常识”,我来北京有十年了,买卖过好几次房,现在每个月也要去看房,平时这个问题思考得也多,所以有点想法,跟大家分享下。大家可以看看我说的,然后对比下别人的,本文依旧是一家之言。

 

先说下1994年改革,万一有小伙伴不了解。

 

1994年之前地方富,中央穷,于是在1994年重新规划了税制,也就是那个“分税制”,分税制的核心是容易收的税种归国家,不容易收的归地方,大头归国家,小头归地方。这下很多地方本来富裕,一下子不够花了。

 

当时地方上有两个办法筹集资金,一是招商引资,官员们积极到各处拉外资,让外资到各地去建厂,外资在当地赚钱后,会拉动当地就业,并且充实地方财政。由于中国最大的海外富豪集团在东南亚和我国的港澳台,所以他们投资也都主要投在了东南沿海。

 

另一个办法就是“卖地”,“卖地”这事的本质,就是通过银行,把居民未来的收入转到地方政府手里。

 

地方政府有钱搞基建,盖大楼,修公路,盖工业园区,然后招商引资,企业进驻工业园之后,雇佣当地老百姓上班,更多的人有了工作,可以从银行贷款继续买房。

 

到后来当地人口不够用,吸引更多的人到来,这些人也会买房,房价开始上涨,政府卖地价钱更好更积极,钱更多,高楼大厦公路铁路也就建设了起来。

 

很多国家也想学中国,但大部分国家都有个问题,就是没法征地,往往征一块折腾好多年,最后事情给搞黄了地还没征到,这个意义上讲,我国能发展起来,1994年的这个法案非常重要。

 

但是由于我国的地理环境的原因,相同的政策,效果却差距很大,比如各地都有“高新区”,但是很多地方的高新区变成了一个很尴尬的区,既不高也不新,跟鬼城似的。而真正发挥出效果的,是长三角和珠三角,外搭一个京城。

 

长三角和珠三角从唐朝开始就工商业繁盛,他们交通好,地理位置也好,大家注意下,全世界60%的经济总量都集中在各种湾区,比如美国的纽约湾和旧金山湾区,还有东京湾,中国这边的粤港澳大湾区一路暴走,奇怪吗?大家看下图能看出来吧,超级城市圈的地形都差不多,得有海、有河、有湾,湾就是陷进去一块。

 

大家可能有个纳闷的地方,既然发达地区很多都是湾区,那“渤海湾”为啥好像不太行呢?

 

其实我上文说了,中国北方最大的问题是缺内河,黄河可没法跟长江那样的内河相比,黄河基本连稍微大点的轮船都跑不了,更别说巨轮了,而长江的万吨级巨轮可以溜达到重庆去。

 

巨轮到了北方港口没法继续低成本向内地转进,所以北方发展也就慢了很多,作为对比,纽约本来也不靠谱,它倒是有哈德逊河,但是这个河是个非主流,往北走,去加拿大了,没往内陆拐,于是美国在建国初期就搞了几个国家工程,打通了纽约到五大湖的通道,也就是那个“伊利运河”,纽约自此成了大西洋和美国东北地区的枢纽。

 

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咱们继续说房地产,“卖地搞房地产”这事在过去二十多年里给中国立下了汗马功劳,大家不要人云亦云说起土地财政就痛心疾首,好像那玩意有百害无一利,毕竟现在我们眼前的一切,大部分都是土地财政搞出来的。凡事有利有弊,一刀切都是小学生干的事。
 
但是长期搞这玩意,也积累了巨大的风险,我给大家解释下就明白了。
 
一手房的逻辑很清楚,地方政府卖地给开发商,开发商贷款买地,贷款开发,开发完了之后,老百姓贷款买房,钱到了开发商那里,开发商再把欠银行的钱还了,这样就完成了一个循环,老百姓兜里的钱和未来几十年的钱就变成了政府的财政收入,政府拿着这些钱去搞基础设施,去给教师公务员发工资,去养科研机构,招商引资发展经济。
 
不过二手房的逻辑就完全不一样了,你去找张三贷款买了套房,如果张三买的时候100万,现在你买需要500万,你从银行借了300万给了张三,那这个时候相当于这套房从银行捞出来300万。
 
如果张三去买一手房,那这些钱又回政府去了,如果他不买房了,而是选择吃吃喝喝,这些钱就留在市场上了,这就没法蓄水了,相当于房地产的水流出来了。如果他选择移民什么的,这些钱换成外汇,中国市场上少了500万,银行少了500万人民币对应的美元,相当于房地产的水流到国外去了。
 
大家看懂了吧,如果你买新房,那就是为建设国家添砖加瓦,如果你卖掉房(很多人名下不止一套),并且不再买了,那你割了本来属于国家的资(jiu)金(cai)。
 
现在的形势是,一线城市主要成交的都是二手房,比如北京上个月卖了1.8万套,基本都是二手房。
 
总之,房地产也不是啥蓄水池,砖头里一毛钱都没存,区别只是这些钱到哪去了,是跑卖家手里了,还是跑政府财政了。
 
这场游戏现在玩了这么多年,明显出现了几个大问题,现在涨跌都尴尬。
 
如果一直涨,那毫无疑问地产将会把社会上所有的钱都吸到地产里,最后百业凋敝,迟早搞出个大乱子来,就跟庞氏骗局似的,最后会因为找不到接盘侠而崩掉。我给大家举个例子,大家一下就明白了。

比如今年年初,还是疫情防控期间,政府看着中小企业苦苦挣扎,于是放松了贷款,要救济中小企业。各个银行告诉自己的分行要给“经营艰苦的小微企业”打款,但是分行会这么干吗?当然不会了,他们第一件事就是需要这些小微企业出示房产做抵押,万一你生意搞黄了,银行的贷款怎么往回收?如果收不回来,银行的相关责任人不就倒霉了嘛,所以他们也是理性决策。

但是大家想想,我已经经营困难了,我如果有房产,也早就抵押了,怎么会等到现在?所以往往真正经营困难的反而得不到贷款,能得到贷款的,往往是炒房的,他们手里有房,用这些房贷到款后,再去买房,以至于疫情防控期间,百业凋敝,但深圳房地产莫民奇妙大涨了一波,后来费了好大劲才摁住。
 
问题是大家为啥这么疯呢?顶着巨大的政策压力想尽办法买房?
 
还不是因为大家觉得房价万年涨,买到就是赚到,毕竟过去几十年中,这个规律基本没出现问题。所以压不住这种预期,大家就会不惜代价借钱买房,最后实业里的钱都跑到房地产了,实业领域可能会引发下岗潮。
 
而且往往动用经营贷买房的人都不是刚需,你们啥时候听说小年轻为了买房做了个公司,然后又是过桥又是抵押的?
 
但是房价可以跌吗?
 
明显更不行,甚至横盘都有风险。
 
简单来讲,这几年横盘已经让很多人损失惨重,我前段时间去看房,那个房主2017年高位投资一套一千多万的房子,这不四年过去了,基本没升值,他现在很郁闷,说是他朋友把闲钱买了大盘指数,这四年赚了30%多,他认为自己这四年损失了几百万。他现在也开始怀疑自己的决策,想卖掉房去定投指数。
 
所以到了今年,有不少人坐不住了,想卖掉手里多余的二手房去别的市场里赚点,甚至有人听说了美股长牛后,雄心勃勃要去投美股。但是如果刚需都去买二手房,新房谁买?新房没人买,今后开发商就不会花大价钱拿地了。所以大家也就看到了,各地都把二手房贷款给停了,大家没法买二手房,只能买新房。
 
但是这个状态也明显不可持续,锁住流动性会导致房子有价无市。
 
如果有人急用钱,可能就会大减价卖二手房,甩卖的人多了,会导致大家对二手房的信心不那么足,说不定越来越多的人对二手房失去信心,如果失去信心后买房买股票,那肉还是烂在了锅里;如果卖房移民,人多的话将会非常危险。此外如果二手房崩了,新房能好到哪去?一般新房贵,就是因为附近的二手房就很贵。估计不会持续太久。
 
房价下降这事看着好像挺不错,其实也很痛苦,比如最近环京的房价已经腰斩,每天都有人寻死腻活,天津的非核心区房价也跌了不少,都让大家痛苦不堪,毕竟大部分人是有房的,房价上升的时候一小部分人疼,下跌的时候大家一起疼,而且下跌的时候也没刚需了,刚需都在边上围观啥时候能跌到底。
 
那接下来会怎么发展呢?
 
任泽平有个观点,他说“城市化”初期会出现城市房价的普涨,但是到了60%以后,就不会再普涨了,而是出现分化。
 
道理倒也不复杂,刚开始大家都往城里搬,进城就贷款买房,需求量大,房价自然节节攀升。等城市化率到了一定程度,增量没了,只会内部重新调整,比如城市里的富人们会慢慢向一部分环境好价格高的小区集中,那些小区的价格会慢慢越来越高。
 
还有一些小区,小区住户只要一有钱就会搬走,慢慢变成偏差一些的社区,大家想想是不是自己所在城市已经有这种情况了?不过我国政府一直刻意在防止出现连成片的富人社区,所以大家可以看看,大部分富人社区旁边就是经济适用盘。这也就出现一些奇怪的事,在北上广,有些小区挨着,价格差了近一倍,其实就是豪盘和经适房搞一起了。
 
我国没有美国意义上的房产税(中国现在的房产税更像资产税),这种现象还不明显,有很多人住着很贵的小区,但是工资却非常一般。美国那边就很明显了,普通工薪阶层是很难想象去住那种高级社区的房子的,就算别人送你一套,你都不敢去住,因为房子本身贵,房产税的税率还也高得多(美国普通的住宅房产税是1%左右,豪宅能干到3%),正常工薪族很快就因为扛不住房产税搬走。他们还给这种状态起了个名,叫“Gentrification”,说的就是一个区域里穷人住不起,都搬走了,最后成了富人社区。
 
我国现在还没有连成片的富人社区,但是趋势很明显,有钱人会追逐好小区,也倾向于聚集。
 
而且大家注意一个问题,也就是经常说的“M2”,货币总量是一直在暴涨的,但是货币总量扩张,并不是均匀地涨,这玩意也严格服从“幂律分布”,也就是极少一部分人拿走了大部分的增量,剩下的人分那一点汤。
 
这两年其实大家应该感觉到了,疫情导致钱变多了,但是普通人的工资并没有涨,有钱人倒是越来越有钱。比如今年上半年北京的楼市成交量创下八年新高,说好的疫情影响经济呢?大家怎么都那么有钱呢?说白了,这些人里大部分是“放水”的时候正好站在水龙头下的。
 
也就是说,到了一定时候,只有“核心区”涨,对于国家来说,核心区就是它的一线城市;对于一个省来说,往往是省内繁华的那个城市(有些省最繁华的城市不是省会);对于具体的城市来说,也有那么几个区域,大家有钱了就会搬进去,那些区域就是城市的核心区。
 
我国现在城市化率正好是60%,也就是处在了一个转折点上,而且还叠加上了人口老龄化和经济放缓,接下来的城市化率也会放缓。此外贝壳研究院发布的《住房研究报告》里说,早在2019年,我国城镇住宅存量3.5亿套,每个家庭平均1.2套,人均面积40平方米,超过了绝大部分发达国家。
 
也就是说,1994年以来,我国又是拆又是建,到现在房子已经严重过剩了。不足的是人的贪欲,毕竟每个人都需要在一二线城市有套房。
 
所以大概率今后会开启一个新的房地产时代,绝大部分房子,今后很可能连通胀也跑不赢,同时一部分会涨上天。而且会出现“好房子买不起,差房子不升值”的情况,对比发达国家,也都呈现出这个态势,而且慢慢地,大家也就不像现在这样狂热了。
 
不过对于普通老百姓来说,如果只有一套房,涨不涨也没那么要紧,反而如果房子不那么天天挑动大家的神经,说不定日子能轻松一些。我这些年也去过几十个国家了吧,大部分国家的老百姓对房子的态度有点像中国人对车的态度。
 
他们觉得有个好房子自然是好事,没有的话也没事,不会把这玩意当成人生唯一的事。
 
比较逗的是,因为疫情缘故,今年德国房价暴涨,现在还在涨,一向对买房这事比较淡定的德国人也疯了,大城市一天一个价,大家都在着急借钱买房,我一个德国客户,前几天还跟我抱怨,他刚凑够钱,人家又涨价了,对了,他今年四十多了,第一套房。可见大家淡定是因为不咋涨,一旦涨起来,谁都慌,都怕把自己落下了。
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